Na první pohled jednoduché číslo.
Ve skutečnosti kombinace věku, počtu nemovitostí a rizika.

Klienti do 36 let

• 1. nemovitost (vlastní bydlení) → až 90 %
• 2. nemovitost → často ještě vyšší LTV, ale už rozhoduje profil
• 3. nemovitost → cca 80 %
• 4. a další → 70–80 % (někdy méně)

Výhoda existuje.
Ale rychle mizí s každou další koupí.

Klienti nad 36 let

• 1. nemovitost → standardně max. 80 %
• 2. nemovitost → cca 70–80 %
• 3. nemovitost → kolem 70 %
• 4. a další → klidně 60–70 %

Tady už rozhoduje vlastní kapitál.

Co banky sledují doopravdy

• celkové zadlužení
• výši splátek
• stabilitu příjmů
• podíl příjmů z nájmu

Proto dva lidé nikdy nedostanou stejné podmínky.

Tohle je moment, kde většina lidí narazí.

Banka nepracuje s realitou.
Pracuje s tím, co vidí na papíře.

Typické situace z praxe:

• podnikatel má vysoké obraty → ale optimalizuje daně → pro banku nízký příjem
• investor má několik bytů → ale díky nákladům vykazuje minimální zisk
• OSVČ jede paušál → omezené možnosti uznání příjmů

Výsledek:

Lidé, kteří reálně vydělávají hodně,
nedosáhnou na hypotéku.

Co funguje:

• správně nastavené daňové přiznání
• kombinace příjmů (zaměstnání + podnikání + nájem)
• práce s cashflow a historií účtu
• příprava 6–12 měsíců dopředu

Jinými slovy:

Hypotéka dnes není o tom, kolik vyděláš.
Ale o tom, jak to máš nastavené.

Dnes počítej:

• schválení: cca 2 týdny
• celý proces: 4–6 týdnů

Proto:
60 dní v rezervační smlouvě je dnes standard

Kdo to podcení, riskuje vlastní peníze.

Tohle je otázka, kterou dnes řeší skoro každý investor.

Realita trhu:

• úrokové sazby jsou výš než dřív
• splátky jsou vyšší
• ale nájmy rostou

Co to znamená v praxi?

Krátkodobě to bolí.
Dlouhodobě to dává smysl.

Proč většina zkušených investorů drží:

• inflace postupně “znehodnocuje” dluh
• nájem pomáhá splácet hypotéku
• hodnota nemovitostí dlouhodobě roste
• po 10 letech neplatíš daň z prodeje

Proto:

strategie většiny zkušených hráčů je držet, neprodávat

Kdy naopak dává smysl prodat?

• potřebuješ kapitál pro další růst
• nemovitost dlouhodobě nedává ekonomiku
• měníš investiční strategii

Klíčové:

Nejde o to držet všechno.
Jde o to držet to, co dává smysl.

Například banky jako ČSOB dnes nabízí předschválený limit.

Jak to funguje:

• banka vyhodnotí tvé příjmy a cashflow
• ukáže ti, kolik si můžeš půjčit
• často bez složité administrativy

Výhody:

• znáš svůj rozpočet předem
• reaguješ rychle na příležitost
• máš silnější pozici při vyjednávání

 Ale pozor:

• není to finální schválení
• banka ještě neřeší vše (registry, nemovitost, závazky)

 Přesto:

Je to jeden z nejchytřejších kroků, které můžeš udělat ještě před hledáním nemovitosti.

Tady se rozhoduje, jestli koupíš… nebo ne.

Možnosti v praxi:

1. Vlastní úspory
nejlepší varianta
lepší podmínky, lepší sazba

2. Dozajištění jinou nemovitostí
možnost financovat až 100 %
ale vyšší riziko

3. Kombinace úvěrů (stavebko / spotřebák)
běžná praxe
ale vyšší zatížení

4. Rodina (dar / půjčka)
nejčastější řešení v Česku

5. Prodej jiné nemovitosti
uvolnění kapitálu pro další investice

6. Dotace a zvýhodněné programy
doplněk, ne hlavní zdroj

Největší omyl:

“Nemám 20 %, nemůžu kupovat.”

Realita:

Možnosti existují vždy.
Jen musíš vědět, jak je správně kombinovat.

Trh se nezhoršil. Jen přestal odpouštět chyby.

Končí:

• nákupy bez plánu
• financování “nějak to vyjde”

Funguje:

• strategie
• plánování
• dlouhodobé myšlení

Neřešíme jednu hypotéku.

Řešíme:

• jak nastavit první nákup
• aby šel financovat druhý
• třetí
• a celé portfolio

Protože rozdíl mezi jedním bytem a pěti
není v příjmu.

Je v nastavení.